El crecimiento de los préstamos Mivivienda gana dinamismo en el año, pese a la desaceleración económica.

Según datos del Fondo Mivivienda, entre enero y julio del 2019 se colocaron 6,758 de estos créditos (Nuevo Crédito Mivivienda y Programa Techo Propio), un número 43.5% mayor al reportado en igual periodo del año pasado. Incluso, en los últimos dos meses empezaron a crecer a mayor ritmo que las hipotecas tradicionales.

Los créditos del programa Mivivienda financian la compra de viviendas con precios entre S/ 57,500 y S/ 410,600. Además, permiten acceder a un bono (subsidio) de buen pagador de hasta S/ 17,500.

Oferta

En Lima Metropolitana, donde la oferta de inmobiliaria alcanza las 40,798 viviendas sociales distribuidas en 190 proyectos, el precio promedio de las mismas disminuyó en los últimos cuatro meses. El precio de los inmuebles en oferta se redujo en 4.2%, o en S/ 10,614, al pasar de S/ 251,444 en marzo a S/ 240,830 en julio de este año.

Según Mivivienda, en la mayoría de distritos considerados (13 de 26), los precios promedio de las viviendas cayeron en ese periodo, en siete no variaron y solo en cinco se encarecieron.

Rímac, La Victoria y Comas reportan los mayores retrocesos, de 32.7%, 17.9% y 13,6%, en cada caso. Los precios también bajaron en Puente Piedra (7.1%), Cercado (6.4%) y Surquillo (5.5%), entre otros (ver tabla).

Menor tamaño

“Para entender por qué suben o bajan los precios se debe analizar la oferta y demanda. Y el producto (crediticio) Mivivienda tiene un perfil bien definido en cuanto al monto a desembolsar y calificación del comprador”, dijo Víctor Saldaña, director gerente de Saldaña Consultora Inmobiliaria.

Un factor que contribuyó a la rebaja de precios es el incremento de la oferta de viviendas de menor metraje, cuyo valor es menor y, por tanto, están al alcance de más clientes, explicó. Al tener un área menor y un valor por m2 construido ya fijado, entonces el desembolso del crédito será más bajo y hay más posibilidades de venta, acotó.

Si bien en los últimos cuatro meses el área construida promedio de viviendas en Lima subió 0.77% al pasar de 62.6 m2 a 63.4 m2, en 12 de los 25 distritos considerados el tamaño de los inmuebles se redujo, en siete permaneció estable y en seis subió. La disminución fue mayor en Surco, Carabayllo, Pueblo Libre, Jesús María y Surquillo, y, en menor medida, en Chorrillos y La Victoria.

Saldaña sostuvo también que en algunos distritos la contracción de la demanda explicaría en cierta medida la reducción del precio de viviendas. “Probablemente, algunos postulantes dejaron de cumplir con las condiciones para acceder a un crédito Mivivienda, por ejemplo, el monto mínimo mensual de ingresos que deben sustentar o la capacidad de endeudamiento a demostrar”, dijo.

Incremento

En cinco distritos de Lima, en cambio, hubo incrementos en precios de las viviendas: San Miguel, Jesús María, Pueblo Libre, Ate y Callao. Ricardo Arbulú, gerente general de Ciudaris, señaló que los tres primeros distritos pertenecen a Lima Moderna y están cerca de Miraflores y San Isidro, donde se ubican importantes centros laborales y empresas.

Afirmó que ante la escasez de un sistema de transporte público eficiente las familias están demandado viviendas en distritos cercanos a sus trabajos y colegios.