En el Perú, muchas viviendas en venta tienen cargas o gravámenes inscritos en Registros Públicos (SUNARP), siendo la hipoteca una de las más comunes. Comprar una vivienda hipotecada no es necesariamente un problema, pero sí implica ciertos riesgos que el comprador debe conocer y reducir con pasos legales claros.

1. Verificación registral: el primer paso obligatorio

Antes de firmar cualquier contrato, el comprador debe solicitar la partida registral del inmueble en SUNARP. Ahí se detalla:

• Si la vivienda tiene hipoteca, embargos u otros gravámenes.

• El nombre del propietario legal.

👉 Amparado en el artículo 2012 del Código Civil, lo inscrito en Registros Públicos se presume cierto y válido. Por ello, este documento es la base de toda negociación.

2. La cancelación de la hipoteca

La regla general es que una vivienda no puede transferirse libre de cargas si la hipoteca no está cancelada.

• Según el artículo 1119 del Código Civil, la hipoteca se extingue con el pago de la deuda, pero debe levantarse formalmente mediante escritura pública y posterior inscripción en SUNARP.

• El banco acreedor emite la minuta de levantamiento de hipoteca una vez saldada la deuda.

⚠️ Ojo: comprar sin exigir la cancelación previa significa asumir el riesgo de que el banco ejecute la garantía en caso de incumplimiento del propietario actual.

3. Compra con hipoteca vigente: ¿es posible?

Sí, pero bajo condiciones.
El comprador puede adquirir la vivienda y asumir la deuda hipotecaria, siempre que:

• El banco acreedor autorice la transferencia.

• Se firme una escritura pública de novación de acreedor o una cesión de posición contractual, inscrita en SUNARP.

Esto está regulado en los artículos 1219 y 1435 del Código Civil, que permiten ceder obligaciones y derechos con consentimiento del acreedor.

4. Rol del notario y seguridad jurídica

El notario revisa la documentación y redacta la escritura pública de compraventa. Según la Ley del Notariado (D.L. N.° 1049), su función es dar fe pública y evitar actos que vulneren la legalidad.

• Un notario responsable no permitirá elevar a escritura una compraventa de inmueble hipotecado sin levantar la carga o contar con autorización expresa del banco.

5. Recomendaciones para reducir riesgos

• Solicitar la partida registral actualizada antes de pagar una inicial.

• Firmar un contrato de compraventa con cláusula suspensiva, donde el pago final dependa de que se levante la hipoteca.

• Pedir la intervención directa del banco en la transacción.

• Asesorarse con un abogado inmobiliario, que identifique vacíos o riesgos legales.